Какие перемены произошли в сфере жилой недвижимости к середине 2026 года.
Согласно информации от сервиса «Яндекс Недвижимость», в июле средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в России достигла 143 тысяч рублей, а типичная стоимость квартиры в продаже — 7 миллионов рублей.
Интерес к готовому жилью сохраняет стабильность. Среди прочих факторов рынок стимулируют покупатели, переориентировавшиеся с новостроек после корректировки льготных ипотечных условий. Дополнительным стимулом выступает продолжающееся снижение ключевой ставки и постепенное уменьшение доходности банковских вкладов.
— Наибольшим спросом пользуются наиболее доступные варианты жилья, которые быстрее исчезают из предложения. В результате их доля сокращается, а средняя стоимость оставшихся объектов растёт даже при практически неизменном общем объёме предложения. Это структурный эффект — он не свидетельствует о подорожании всех квартир. С начала года объём предложения изменился незначительно, а средняя цена квадратного метра увеличилась примерно на 3,7%. Одновременно продавцы стали реже снижать цены — средний размер скидок на вторичном рынке уменьшился, — пояснил руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются самые бюджетные предложения. Соответственно, активнее сокращается предложение в районах, где традиционно представлено относительно недорогое жильё — таких как Северное Бутово, Ново-Переделкино или Восточный. Однако количество квартир там обычно невелико, а качественных вариантов ещё меньше. Яркий пример — Молжаниновский район, где с начала года количество предложений значительно выросло в процентном соотношении, хотя фактически это всего плюс 10 объектов. Это означает, что выбор у покупателей был крайне ограничен. В малопрестижных локациях предложение часто скудно, поскольку бюджетная недвижимость в основном не подходит для инвестиций — она практически не растёт в цене, и квартиры обычно продаются для приобретения альтернативного жилья. Так прокомментировал ситуацию руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
По его мнению, престижные районы Москвы остаются инвестиционно привлекательными — недвижимость там устойчива к инфляции, обладает высоким арендным потенциалом и стабильным спросом. Цены растут за счёт перехода на вторичный рынок дорогих новостроек. Например, в Даниловском и Покровском-Стрешневе активно возводятся новые жилые комплексы и реализуются масштабные проекты редевелопмента промышленных зон. Предложение регулярно пополняется, а поскольку сроки реализации в дорогих сегментах довольно длительные, квартиры постепенно накапливаются в базах данных.
— Летом 2026 года вторичный рынок недвижимости проходит этап «охлаждения» и структуризации перед новым сезоном. Продолжительный период высокой ключевой ставки ЦБ РФ и завершение массовой льготной ипотеки (с 2024 года) продолжают существенно влиять на рынок. Таким образом, рынок «продавца» окончательно трансформировался в рынок «покупателя с наличными средствами». Важным фактором остаётся конкуренция между новостройками и «вторичкой», где ценовой разрыв в 25–35% сохраняется в пользу готового жилья, — отметила директор по маркетингу, эксперт по стратегическому позиционированию в сфере недвижимости Анастасия Милованова.
Какие изменения ожидают вторичный рынок недвижимости в осенний период.
Осенью спрос на вторичном рынке Москвы продолжит увеличиваться, но без резких скачков. Ожидаемый рост до конца года составит 5–10%. Основными причинами ускорения станут значительная разница между стоимостью «вторички» и новостроек, снижение ипотечных ставок, ограниченный выбор жилья в Московском регионе и общая экономическая нестабильность. Такой прогноз представила руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
По её словам, предложение останется дефицитным. Значительного расширения ассортимента ожидать не стоит. Напротив, наиболее вероятен сценарий дальнейшего постепенного сокращения или стагнации на низком уровне. На массовом рынке потенциальные продавцы квартир, не имеющие срочной необходимости в продаже или проведении альтернативной сделки, в большинстве случаев не знают, куда вложить вырученные средства.
— Рынок будет всё сильнее делиться на ликвидные и менее востребованные объекты. Количество залоговых квартир с просроченными платежами продолжит расти, — дополнила Наталия Борзенкова.
Какие цены на квартиры установятся на вторичном рынке с начала осени 2026 года.
Значительного роста цен на вторичном рынке не прогнозируется. Однако после летнего сезона рынок перейдёт в более активную фазу. Поэтому повышение цен будет умеренным, не превышая 1,5–2% в месяц. Такой прогноз дала руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
— Быстрее всего продаются качественные квартиры в свежей «вторичке» или недавно сданных домах. На них цены растут активнее, что поддерживает общий уровень цен на вторичном рынке, — добавила Елена Чегодаева.
Наталия Борзенкова полагает, что на массовом вторичном рынке до конца года вероятно умеренное повышение средней стоимости в пределах 5–7% на фоне дефицита и исчезновения самых дешёвых вариантов.
В сентябре текущие тенденции, скорее всего, сохранятся. Существенных изменений на вторичном рынке пока не ожидается, а цены продолжат плавно корректироваться. Одним из ключевых факторов останутся решения ЦБ РФ по ключевой ставке. Если её снижение продолжится, это может поддержать спрос. При сохранении высокой стоимости заёмных средств рынок, вероятно, останется на текущем уровне активности. Такой прогноз представил Евгений Белокуров.
— При этом динамика будет различаться по сегментам. Более ликвидные квартиры — в популярных районах, современных домах, с удобными планировками и хорошей транспортной доступностью — имеют предпосылки для умеренного роста цен. Менее востребованные объекты, особенно в старом жилом фонде, скорее всего, покажут стабильность или незначительное снижение, — дополнил Евгений Белокуров.
Екатерина Милованова отметила, что с начала сентября рынок вступает в фазу осенней активности с выходом на традиционное предновогоднее оживление в декабре. Номинальный рост цен предложения до конца года составит в среднем 3–5%, но реальные сделки будут заключаться со скидкой до 5% при отсутствии неожиданных экономических или социальных факторов. Качественные комфорт- и премиум-сегменты сохранят устойчивый спрос, подтвердив статус недвижимости как одного из ключевых финансовых активов в 2026 году.
— С 1 сентября ожидается традиционный рост деловой активности, который, однако, не приведёт к резкому подорожанию. Общий ценовой индекс вторичного жилья в сентябре покажет умеренно стабильную динамику с небольшим ростом в пределах инфляционных значений (0,5–1%), без резких колебаний. Покупательский спрос останется избирательным, а средний размер скидки при торге, достигавший летом 5–7%, начнёт постепенно сокращаться для наиболее ликвидных объектов, — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
По его словам, ценовая картина будет неоднородной по разным сегментам. Наибольшую устойчивость и потенциал к небольшому росту цен продемонстрирует малогабаритный масс-маркет — одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса.
— Особого внимания заслуживает сегмент «новой вторички» — домов, сданных в последние несколько лет, с современной готовой отделкой. В условиях высокой стоимости строительных материалов и ремонта покупатели всё чаще выбирают варианты «под ключ», предпочитая их приобретению жилья без отделки. В сентябре цены на готовые новые квартиры сохранят стабильность, опережая по темпам исчезновения с рынка старый жилой фонд, — добавил Максим Лазовский.
В то же время, по его мнению, наибольшему давлению подвергнется сегмент многокомнатных квартир, а также устаревший жилой фонд (советские панельные и кирпичные дома с нерациональными планировками и давним ремонтом). Из-за высокой итоговой стоимости и значительных расходов на последующую реконструкцию такие объекты дольше всего остаются в продаже.
— Продавцы крупногабаритного и морально устаревшего жилья в сентябре будут вынуждены закладывать существенные скидки в цену, чтобы привлечь реальных покупателей, из-за чего средняя фактическая стоимость сделок в этом сегменте может немного снизиться, — заключил Максим Лазовский.
